势不可挡!南京楼市“逆势反弹”

2020年春节前后,突如其来的疫情牵动了千万人的心。随着疫情逐步得到控制,市场慢慢回暖,经济活动逐渐恢复,各城市各行业正在有序复工复产。房地产市场也在逐渐恢复活力,长三角经济圈首当其冲,市场恢复迅猛。多区域地王频频刷新,热点项目一号难求,这些久违的场景再次出现在长三角的房地产市场上。其中,南京作为长三角经济圈的重点城市,引领长三角楼市热度,在疫情后触底反弹,近几个月更是急转直上,回暖态势势不可挡。

从4月和5月份国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据来看,南京连续两月上榜新房指数上涨城市TOP10。4月份,南京新房上涨1.8%,位居全国70个城市第一名。5月份,南京新房价格又上涨了1.2%,位列第四。南京的房价涨幅在一线城市以及众多强二线城市中名列前茅,可见南京楼市火爆程度。

                            图1:4月及5月份70大中城市新房指数上涨城市排行榜

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一、房企热情高涨,土地市场“火热入夏” 

(一)土地市场迎来“报复性消费”,多板块地王被刷新

从2018年以来的土地市场来看,疫情后南京市场恢复迅猛。2020年第一季度受到春节假期叠加疫情影响,土地供需水平均在低位徘徊,到4月份南京土地市场强势反弹,供求规模迅速增长,创下2020年新高,供应建筑面积同比上涨109.8%,成交建筑面积同比猛涨153.6%。5月份土地成交同比增幅放缓,同比上涨89.6%。疫情期间,房企拿地意愿被压抑,随着疫情逐步得到控制,房企之前累积的需求大量释放,其次当前融资环境较为乐观,房企资金较为充足,加之大量优质地块的放出,房企表现异常积极。另外,新房市场涨价与热销齐飞,也给了房企很大的信心,优质宅地竞争激烈。

图2:2018年-2020年5月南京住宅用地供应及成交走势

数据来源:诸葛找房数据研究中心

从成交楼面价和溢价率来看,2020年前三个月南京土地楼面价逐月下滑,溢价率低位运行。到4月份楼面价攀升至18477元/㎡达到自2018年以来历史最高位,溢价率也升至16.37%,5月份溢价率达到24.55%。由此可见,南京土地市场热度之高,楼面价冲破历史最高。5月份受土地供应区域的影响,整体楼面价有所下降,但土地市场热度依旧较高,连续诞生多个板块新地王,为本就火爆的南京市场再加一把火。

图3:2018年-2020年5月南京住宅用地楼面价及溢价率走势


数据来源:诸葛找房数据研究中心

近两个月南京土地市场热闹非凡,多板块单价地王被刷新。一方面,房企对南京的市场预期普遍看好,积极出手增加土储;另一方面供应端新推出的地块大多属于热点地段的优质宅地。就近两个月来看,江心洲、南部新城、仙林湖、江北核心区以及江宁滨江等多个片区的地王被刷新。仅5月2日一天,南京就出让了河西南、南部新城、板桥等5幅重磅地块,总成交价达到了224.9亿元,把南京地价再次推上4万,且两个区域的地王被刷新,蓝光、中南分别拿下江宁滨江地王和江心洲地王。

图4:2020年1-5月南京土地市场成交楼面价排行榜

数据来源:诸葛找房整理

(二)“限房价竞地价”新政降温

从节节攀升的地价和房价可以看出,南京楼市的热情势不可挡。对此,南京楼市出台了新政加码调控,对接下来楼市的发展有着至关重要的作用。

6月5日,南京挂牌8宗地块,和此前不同的是,该批地块均设置了毛坯房销售限价,成为南京首批“限房价竞地价”的地块,其中河西南限价4.2万/平,城南两桥限价3.2万/平。此次“限房价、竞地价”新政的推出,是对此前土拍过热、地价涨幅过快的积极回应,对于未来的房价起到了一定程度的规范作用。

图5:南京出台“限房价竞地价”新政

数据来源:诸葛找房整理

二、新房迎来“抢房潮”,改善性住房引领市场大势

(一)新房市场“开闸放水”,热点项目一号难求 

疫情期间,南京楼市受到冲击表现低迷,尤其是2月份零供应,成交量也在低位徘徊。随着疫情逐步得到有效控制,近三个月市场逐渐回暖。受销售情况逐渐好转影响,销供比随之上涨,5月销供比达到1.8。4月份供应面积68.59万㎡,成交72.71㎡,5月份供应47.68万㎡,成交85.94万㎡,同比上涨57%。5月住宅市场推盘节奏放缓,但成交量涨幅明显,市场供需矛盾渐显,重点项目一号难求。例如江北核心区的悦辰府、城北的公园世纪、仙林湖的融信世纪东方以及上秦淮的五矿澜悦栖原等项目开盘当天即售罄,场面一度火爆。

图6:2018年-2020年5月南京新房市场供销走势

数据来源:诸葛找房数据研究中心

从2020年以来的成交均价水平来看,受到成交结构性因素影响,1月份达到成交峰值,2月份受到疫情冲击,市场表现低迷,开发商以价换量,成交均价明显下滑,随后市场缓步回升,到5月份成交均价达到28426元/㎡,同比上涨3.4%,环比上涨0.1%。

图7:2018年-2020年5月南京新房市场成交均价走势


数据来源:诸葛找房数据研究中心

南京新房库存长期维持在300万平以上水平,2020年一季度受到疫情影响严重,去化缓慢,积累了大量库存,2020年3月份库存达到394.39万㎡,达到仅次于去年12月份的历史高位。从4月份开始库存水平呈现下降趋势,5月份库存量为352.01万㎡,成为2019年以来的库存最低点,去化周期5.48个月。

图8:2018年-2020年5月南京新房市场库存及去化周期

数据来源:诸葛找房数据研究中心

(二)后疫情时代,激发改善性需求释放

随着今年突如其来的一场疫情,市场进入调整期。疫情后南京改善需求迅速崛起,很多中产阶层及以上越来越青睐于购买大户型居住,疫情刺激改善性需求爆发。疫情之下,人们对购买大户型的欲望增强,这是南京改善盘频频遭抢的重要原因。与此同时,南京80㎡以下小户型供应量下降,刚需板块向偏远板块转移。

从数据可以看出,今年120-140㎡的大中面积产品同比涨幅最高,达到62.7%。其次为80-100㎡中等面积户型,涨幅为34.7%,180㎡以上的超大户型同比涨幅为26.6%,位居第三。同时,80㎡以下的小户型产品呈现负增长,同比下跌15.6%。以前作为市场刚需产品广受欢迎的小户型产品逐渐被冷落,疫情让人们对居住品质的要求越来越高,市场已经逐步迈入调整期。

图9: 2020年1-5月南京新房分面积段成交及同比涨幅

数据来源:诸葛找房数据研究中心

三、新房携手二手房,迎来新爆发

(一)二手住宅挂牌量价整体略逊于去年,市场预期向好

从2019年南京二手房市场均价来看,全年经历了先跌后升的趋势。2020年受到疫情影响,市场均价一直平稳运行,相比去年同期有小幅下跌趋势。南京二手房市场均价环比变化与长三角经济圈基本保持一致,但整体表现略低于长三角经济圈。

图10:南京市二手住宅市场均价及同环比变化情况

数据来源:诸葛找房数据研究中心

从全市挂牌量来看,南京市场挂牌量一直维持在稳定水平,2019年9月受到传统的金九银十的影响,达到历史最高水平,为238184套,环比上涨0.08%。2020年受到疫情影响不大,挂牌量基本稳定在210000套以上。2020年初春节假期叠加疫情影响下,全市挂牌量有所下降,但跌幅不大,2月和3月分别环比下跌0.62%和0.75%。

图11:南京市二手住宅市场挂牌量及同环比变化情况

数据来源:诸葛找房数据研究中心

从涨跌价房源量来看,进入到2020年3月份之后涨价房源占比明显上升,3月份涨价房源占比42.95%,相比上月上升了18.85个百分点,此后涨价房源占比一直维持在40%以上。从涨降价房源占比可以反应出卖方对于市场的信心和预期,由此可以看出2020年南京二手房市场受到疫情影响不大,尤其是近几个月以来业主对市场信心增强,选择降价出售的业主越来越少。

图12:南京市二手住宅涨降价房源量占比情况

数据来源:诸葛找房数据研究中心

(二)疫情后南京二手房成交创新高

自2018年以来,南京二手房市场成交呈现波动上升的趋势,整体市场表现良好。疫情阶段仅2月份受影响严重,成交量骤降,3月份以后逐渐恢复,并在4月份达到近年来成交峰值,成交12121套,环比上涨32.41%,同比上涨31.68%。5月份成交相比上月小幅下滑,但整体市场热度仍然不减,5月份成交量为10748套,环比下跌11.33%,同比上涨41.12%。受到南京土拍及新房市场火热的带动,以及江苏省“公民同招”政策促进大量学区房成交,二手房市场水涨船高,迎来新爆发。

图13:南京市二手住宅成交量及同环比变化情况

数据来源:地方住建委;诸葛找房整理

四、南京楼市热度能否持续,未来走向何方

从上述数据可以看出,逐渐走出疫情阴霾的南京市场恢复力惊人,近两月来土地、新房以及二手房市场都保持在高热度,房企对于南京市场还是持长期看好态度,土拍的激烈程度催发政府出台“限房价竞地价”新政为火热的土地市场降降温,但实际效果仍未可知。

新房市场供不应求,热门板块的优质项目甚至一号难求,房价迎来新增长,改善性房源在后疫情时代逐渐成为人们争相追逐的“香饽饽”。前期整体积压库存快速出清,去化周期缩短,部分非热点板块仍面临较强市场竞争和去化压力。二手房方面,疫情对南京二手房市场影响并不大,甚至近几个月在土地和新房的火热已经蔓延至二手房市场,成交量突破前两年的最高值,达到一个新的峰值。

南京市场的热度会一直持续下去吗?这是一个大家关注的问题。从疫情前期的冷淡到疫情逐渐得到控制后市场的火热,南京楼市经历了一个转折期。而未来的南京楼市,预计将会逐步回稳状态,市场的“火焰”可以燃烧一时,但长期持续是不可能的,当下已经出台的 “限房价竞地价”政策已经表明了政府的态度。而当前的市场热度多是前期积压的需求集体释放的结果,未来的市场还是会以“稳”为主。

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